L’ordonnance du 22 juin 2023 insère dans le Code bruxellois du Logement les règles de procédure applicables aux expulsions judiciaires. Elle modifie les moyens affectés par et au profit du Fonds budgétaire de solidarité.
Son but est de modifier le Code bruxellois du Logement et d’y rapatrier toutes les dispositions relatives aux expulsions, actuellement dans le Code judiciaire.
Un Fonds budgétaire régional de solidarité est créé, géré par Bruxelles Logement.
Une section 10 est insérée dans le Code du Logement, contenant une procédure en matière de bail d'habitation et en matière d'expulsion.
La réforme se décline en trois volets :
1/ Modifier la procédure d’expulsion
La procédure d’expulsion est adaptée pour permettre un renforcement des dispositifs d’accompagnement et d’orientation proactive du locataire à chaque étape pouvant donner lieu à la résolution d’un contrat de bail et à l’expulsion du locataire.
Une mise en demeure est rendue obligatoire un mois avant le dépôt de la requête. Elle doit contenir les informations détaillées relatives au décompte des sommes dues à titre d’arriéré de loyer, de charges et d’intérêts.
Un formulaire type sera disponible sur le site de Bruxelles Logement.
Pour l’introduction de la demande d’expulsion, la requête doit être privilégiée sur la citation. Elle est moins onéreuse. En cas de demande d’expulsion par citation, les frais de citation demeureront à charge du propriétaire.
Toutes les demandes d’expulsion seront notifiées aux CPAS.
Le délai de comparution, en cas de demande d’expulsion, passe de 8 jours à 40 jours. L’augmentation de ce délai permet aux CPAS de prendre contact avec les deux parties au litige et de tenter de trouver un accord, qui pourra être entériné par le juge de paix.
Toutes les décisions d’expulsion seront notifiées aux CPAS. Le délai entre la notification de l’avis d’expulsion et l’expulsion passera de 5 jours à 15 jours.
L’exigence de proportionnalité de toute décision en matière d’expulsion est consacrée. La résolution du contrat de bail ne pourra pas être prononcée pour des dettes de loyers ou autres manquements insuffisamment importants ou pour des dettes qui ne peuvent pas être apurées dans des délais raisonnables.
2/ Mettre en place un moratoire hivernal du 1er novembre au 15 mars avec indemnisation des bailleurs
Quatre exceptions sont prévues, à savoir :
- lorsque le locataire a trouvé une solution de relogement ;
- lorsque le bien présente un danger pour ses occupants ;
- lorsque le locataire a un comportement dangereux ;
- et lorsque le propriétaire doit occuper le bien en raison d’un cas de force majeure.
Une indemnisation automatique est mise en place pour tous les bailleurs privés empêchés d’expulser du fait de la trêve hivernale.
L’indemnisation fixée par le juge est équivalente au montant du loyer sauf exception justifiée par le juge (loyers abusifs, logements insalubres…).
Les indemnités sont versées au bailleur depuis le Fonds de solidarité.
3/ Mettre en place un monitoring des expulsions
Ce monitoring sera publié chaque année sur le site internet de Perspective. Il a pour objectif de quantifier et localiser les expulsions, d’identifier les publics concernés et de catégoriser et quantifier les causes d’expulsion.
Les articles 1344ter à 1344septies du Code judiciaire sont abrogés. L'article 1344bis du Code judiciaire est abrogé pour ce qui concerne les baux d'habitation et les baux commerciaux portant sur un bien qui constitue également une habitation pour le locataire.
L’ordonnance du 22 juin 2023 a été publiée au Moniteur belge le 21 août 2023. Elle entre en vigueur le 31 août 2023. Elle est consultable sur CPASConnect via le lien ci-dessous.
